そもそも任意売却とは?
任意売却（略して任売：にんばいとも呼ばれます）
その名の通り所有者の「任意で売る」と言う意味で、おおよそ市場に出ている物件の全ては「任意」で売却している物件であり、任売と呼べなくもないかもしれません。
しかし一般的（不動産業界的にかもしれませんが）に任売と呼ぶものは、基本的に競売開始の決定が行われたものや差押えなどが入っているもの、債務超過状態の不動産を売却することを呼びます。
債務超過とは、簡単の言うと、家が売れる金額よりも住宅ローンの残額が多い状態です。
本来、不動産を売却する場合、残っている借り入れ全額の返済を売却と同時にしなければならず、売却代金が残債（残っている借り入れ額）を下回るときには、不足分を手持ちから出さないと売ることができません。
不動産には抵当権という権利（借金のカタになっているという権利：住宅ローンやその他債権が該当）がついているため勝手に売却することが困難なのです。
しかし、不足分をポンと出すことはなかなか難しいですよね。
そこで、売却代金から経費を控除し残った金銭だけを一旦返済し、抵当権を解除して売却するという方法があります。
これが「任意売却」です。
もちろん債務超過にならず、売却代金のみで完済できる場合もございます。
競売と任意売却の違い
結果として「売却する」ということは同じなのですが、競売と任意売却ではその結果が大きく変わってきます。
ひとつの例としてわかりやすく図にまとめてみました。
このほかに、競売の場合は手続きなどは基本的に自身で行わなければならないケースも多く、その都度出頭要請がきます。また、競売の場合は競売諸費用（物件の価格に応じて変動。2000万円の場合は約100万円ほど）がかかることをお忘れなく。売却後、売却代金から差し引かれます。
任意売却の場合だと、不動産を売却する際支払わなければならない費用が「債務者」ではなく「債権者」より支払われるケースも多々あります。
【債権者に支払って頂ける可能性がある費用一覧】
・不動産会社への仲介手数料
・抵当権抹消費用滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
・差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額
などが債権者が支払う費用となっております。
このように競売と任意売却では圧倒的に任意売却の方がメリットがあるのです。
さらにこのメリットは債権者側にも大きくプラスに反映されます。
競売より任意売却の方が多く債権を回収できる可能性が高いため、日本住宅支援機構の公式ホームページでも任意売却を強く勧めております。
任意売却の主な流れ
任意売却は売却するに当たり、買主を見つけなければなりません。
よって早ければ早いほど必然的に売れる可能性が高くなります。
「住宅ローンを滞納しそうだ」「今月以降住宅ローンを支払うめどが立たない」などローン滞納前の初期の段階でご相談頂ければ、保証会社などにもブラック登録されずに新たなローンを組める可能性だってあるのです。
事態が深刻化する前に早急に適切な処置をする。病気でも滞納でも同じことがいえると思います。
さらに任意売却には期限があります。競売開始決定通知が届いてから開札が行われるまでが任意売却可能な期限ですが、開札の1週間前にご相談されても残念ながらほぼお力になれませんのでご注意ください。
【売却までのフロー】
売却しても債務が残ったらどうするの？
売却しても売却代金より債務が多い「債務超過」の場合も多くあります。任意売却後、債権者には、任意売却で担保の抵当権はすでにありません。
また、債務者には今後支払い続ける資力がないことも承知です。したがって、収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法になるよう交渉させて頂きます。
