アメリカ不動産投資

「なぜアメリカ・テキサス州ダラス周辺の不動産なのか?」

 昨今過熱してきている海外不動産投資。よく聞くところですと東南アジア周辺の国々やハワイなどのリゾート地などが挙げられる思います。弊社がこの度オススメしたいのはアメリカ・テキサス州ダラス・フォートワース周辺の不動産です。

「なぜアメリカなのか?」「なぜテキサス州ダラス周辺なのか?」という疑問がまず出てくると思います。アメリカ・テキサス州ダラス周辺の不動産は不動産投資案件としてはもちろんのこと節税対策としても非常に魅力的な点が挙げられます。

 このページを読み、より一層アメリカの不動産に対する知識・理解を深めて頂きご自身の今後に役立てて頂ければ幸いです。


■目次

1.なぜテキサス州ダラス周辺が注目されているのか

・テキサス州(ダラス・ヒューストン)の人口推移と立地状況

・テキサスの主要都市とその詳細

・テキサス州のGDPと今後の企業進出の可能性

・テキサス州ダラスの経済圏・事業環境

・テキサス州ダラス周辺・プレイノへ集まる注目

・プレイノについて

2.アメリカ不動産市場の特徴と取引のしくみ

3.減価償却を活用した不動産投資

 

 


なぜテキサス州ダラス周辺が注目されているのか

大まかな要点としては4つ挙げられる。

①テキサス州のGDP成長率は全米でもトップクラスの伸びを示している(特にテキサス2大都市ヒューストン・ダラスのGDP成長率はニューヨークやロサンゼルスの実に2倍以上の伸びを示している

②税制や法制度面でも非常にビジネスに適した環境であり、人件費や生活費などのコスト面も主要都市に比べて低い。多くの日系大手企業もテキサスへ拠点を集約してきている。(北米トヨタ・ダイキン工業など)

③空港の路線充実・道路やハイウェイの増線により(新幹線プロジェクトも進行中)住環境が飛躍的に改善され地価も上昇傾向にある。またダラス周辺は近年多くの大企業の進出により都市開発が著しいエリアである。

④上記の理由から人口が増加傾向にあるなかで比較的失業率も低く、またダラス・ファートワース複合都市圏にあるプレイノは平均世帯年収が8万ドルと非常に裕福な都市であり学校の教育レベルも総じて高く大企業勤務の人々には子育てをするのに非常に適したエリアである。

 以上大まかな要点は4つ。これだけでもテキサスが非常に魅力的な州であることを感じて頂けたかと思います。さらに詳細を順にご説明致します。

 

 ■テキサス州(ダラス・ヒューストン)の人口推移と立地状況


・テキサス州内2大都市(ダラス、ヒューストン)における人口増加率は、全米トップの人口増加率を誇る。

・アメリカのほぼ中央に位置し、陸路(トラック)で24時間以内で全米の約37%を、48時間以内で約93%をカバーする物流・貿易拠点の中心でもある。(北米トヨタがダラスの隣プレイノへ移転を決定したのもこの理由が大きくあると思われる)また、成長著しいメキシコとの国境に接しており中南米圏へのアクセスも良好である。

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・テキサス州の主な産業

 石油やシェールガス等の開発が盛んでエネルギー革命の中心地と言われており、油化学品の生産の拠点として多くの企業が進出している。

 近年トヨタ本社がテキサス州プレイノへ移転することが決まり、ますます勢いの溢れるエリアとして注目を集めている。

 その他、製造業による大規模投資や、IT関連の情報通信技術サービスなどのハイテク分野の進出、さらには本社機能をテキサス州に移転・集約を進める企業も増加傾向にある。

 

■テキサスの主要都市とその詳細


・テキサス州の州都はオースティン(Austin)全米2位の人口と面積を有しており、人口は現在も増加傾向にある。

・テキサス州の人口構成は以下の通り。

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     今後ヒスパニック系の人口割合が増加することが見込まれる

 

・ダラス・ヒューストンの気候

 ・テキサス州北部に位置するダラスは比較的乾燥しており夏場でもカラッとしている。

 ・海に近いヒューストンは比較的湿度は高い地域である。

 ・竜巻なども発生する地域であるが地震の発生は稀

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■テキサス州のGDPと今後の企業進出の可能性


・テキサス州のGDPは全米で2位であり、国別ランキングでも世界12位に相当する水準である。またGDP成長率は全米でもトップクラスの伸びを示し、テキサス州2大都市ヒューストン・ダラスの伸び率はニューヨークやロサンゼルスの2倍以上である。

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・なお、テキサス州の州別GDPは世界12位のオーストラリアに相当する水準である。

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・米国進出日系企業が今後2~3年で市場が拡大すると思われる地域として注目が集まっている。

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■テキサス州ダラスの経済圏・事業環境


・テキサス州は人口が増加し、経済活動も活発化する中で、人件費や生活コストなどが主要都市に比べて低く、税制や法制度の面でもビジネスしやすい環境にある。また、先進国にありながら成長著しく、消費市場が急速に拡大しているのも特徴である。

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 特にヒューストンやダラスは、比較的失業率も低く、安定した生活を求め他州からの移転が絶えず起き、また、交通環境が良くなった影響で住居環境も良好、地価も上昇傾向にあるため、今後も高い利回りが期待できる不動産投資エリアとして注目が集まることが想定される。

 なお、アメリカ人が引越し先として選んだ州(2014年4月~2015年7月)では堂々の1位である。(U.S.Census Bureau 2015 調べ)

 

●各都市の地価平均値

 全米では平均して地価は下落しているが、テキサス州2大都市(ヒューストン・ダラス)は緩やかではあるが上昇傾向にある。

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■テキサス州ダラス周辺・プレイノへ集まる注目


 テキサス州ダラスは近年多くの企業の進出により都市開発が著しいエリアである。芸術文化も発展しており美しい建造物や伝統的な趣を残した街並みを持つ魅力的な一面を有している。

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 トヨタ自動車(北米トヨタ)はカリフォルニア州トーランスとノーザンケンタッキーからダラス郊外のプレイノへの本社機能移転を進め、2017年には約4,000人の社員がダラスエリアに住居を構えることとなる。

 また、金融大手のリバティ・ミューチュアルも約4,000人規模、同じく金融大手のJPモルガン・チェイスも約6,000人規模の地域統括拠点をプレイノに構えることを発表している。他にも通信機器大手のノキア(約1,200人規模)や印刷・宅配サービス大手のFedEx(約1,200人規模)などもプレイノへ地域活動拠点を集約する旨を公表しており、益々ダラス・プレイノエリアが勢いを増し活性化していくことは明らかである。

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2017年プレイノに完成予定の北米トヨタ本社新社屋完成予想図    

■プレイノについて


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 ダラス北部に位置する都市で、ダラス・フォートワース大都市圏から車で北へ30分ほどの距離にある郊外都市プレイノは、他の都市に比べて新興住宅地といったイメージがあり、物件の築年数も比較的若いものが多くある。

 人口は約28万人でヒューストン、ダラスなどに比べて小規模だが、世帯年収の中間値が8万ドル以上で非常に裕福な都市である。

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 プレイノの世帯年収の高さには明確な理由が大きく2つ。1つは大企業の本社が非常に多いことが挙げられる。上でも述べたこれから移転してくる企業に加え、日本でもおなじみのピザハット本社や米国デパート大手のJCPenny、Electronic Data Systems(現在はヒューレッド・パッカードに企業買収・合併となっている)、Jフリトレー、シネマーク・シアターズ、ドクターペッパーなどの有力企業本社やアルカテル・ルーセントの研究開発センターなど名だたる企業の本社があり、プレイノにおける本社勤務、管理職レベルの人口は年々増加傾向にある。

 もう一つの理由は教育レベルの高さが挙げられる。プレイノの学区は総じて教育レベルが高く、高校までの教育体制が充実しているため、各企業に勤める人々がプレイノに移住して子供を育てるのに十分な理由となりえる。(アメリカでは住居物件を選ぶ判断材料として学校は大きな要因のひとつとなる。物件サイトにも必ず周辺の学校の教育レベルや人種の割合・教育方針など細部に至るまで情報を見ることができる)

 なお、犯罪のイメージの多いアメリカでもプレイノは犯罪件数がアメリカで一番少ない安全・安心して生活できるエリアである。

 


次のページではアメリカ不動産市場の特徴やそのしくみをご説明致します。

 

>>>>2.アメリカ不動産市場の特徴と取引の仕組み

 

 

 

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